< Попер   ЗМІСТ   Наст >

Як здійснюється державна реєстрація прав власності на збудоване нерухоме майно?

За загальним правилом, згідно із ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Оскільки Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності згідно ст. 331 Цивільного кодексу України виникає з моменту прийняття до експлуатації. А оскільки відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, право власності згідно тієї ж ст. 331 Цивільного кодексу України виникає з моменту державної реєстрації. Тобто, право власності на нерухоме майно може вникати лише з моменту його державної реєстрації за умови прийняття в експлуатацію. Виняток становить такий об'єкт нерухомості як незавершене будівництво, яке і відрізняється недосягненням в ході будівництва кінцевого результату, передбаченого проектною документацією, що виключає прийняття в експлуатацію.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється у відповідності до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та у порядку, визначеному постанов Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 р. № 868 "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" та від 26.10.2011 р. № 1141 "Про затвердження порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно". Реєстрація покладена на структурні підрозділи територіальних управлінь юстиції, повноваження надані і нотаріусам.

Державна реєстрація прав щодо новозбудованого або реконструйованого нерухомого майна проводитися з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно самим реєстратором за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку за заінтересованою особою. Для реєстрації передбачено подавати:

  • — документ, що містить технічну характеристику об'єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації (від подання матеріалів інвентаризації звільняються лише заявники, які подають правовстановлювальні документи, видані або посвідчені нотаріусом, тобто суб'єкти так званого вторинного ринку нерухомості, а не забудовники);
  • — документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії (крім випадків реконструкції);
  • — документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам (декларація або сертифікат);
  • — документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.

Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вже не передбачена така підстава для відмови у державній реєстрації прав як відсутність технічної інвентаризації об'єкта. В той же час згідно ч. 3 ст. 15 цього закону у випадках, передбачених законодавством України, державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна. Прийняття закону про технічну інвентаризацію нерухомого майна із визначенням випадків обов'язкової інвентаризації (об'єктів, завершених будівництвом, під час приймання їх в експлуатацію, добудованих та перепланованих об'єктів зі зміною несучих конструкцій, відчужених об'єктів, не прийнятих раніше в експлуатацію, об'єктів, не завершених будівництвом, самочинно збудованих, безхазяйних) передбачено Указом Президента України від 12 березня 2012 року № 187/2012.

Окремо слід зауважити, що право власності на нерухоме майно, що збудоване або будується, може бути визнано судом на вимогу власника (користувача) у разі здійснення забудови на земельній ділянці, що не була відведена для такої мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту такої забудови, або вона здійснена з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ч.ч. 1, 3 ст. 376 Цивільного кодексу України). Відповідно до ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього в силу факту зведення нового нерухомого майна. Тобто, виходячи з положень ст. 376 Цивільного кодексу України, право власності на результат самочинного будівництва набувається не в загальному порядку, а в спеціальному — на підставі рішення суду. Зважаючи, що згідно ч. 7 ст. 376 Цивільного кодексу України забудовник за позовом місцевого органу державної влади або органу місцевого самоврядування може бути зобов'язаний робити перепланування, то у справі про визнання права власності на об'єкт без перепланування у тому стані, в якому він вже збудований, саме ці органи можуть виступати відповідачами.

У разі, якщо право власності на новостворене нерухоме майно виникає у загальному порядку, документом, що підтверджує це право є свідоцтво про право власності, а у разі визнання (у визначених випадках) права власності на це майно судом, єдиним можливим документом, що підтверджує виникнення права власності на новостворене нерухоме майно, є рішення суду. Саме таке рішення суду подається для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Який порядок знесення будівлі чи споруди?

Знесення будівель здійснюється як у наступних випадках:

  • — знесення власної будівлі за рішенням власника;
  • — знесення будівлі власником в порядку виконання припису інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у разі, якщо перебудова самочинно збудованого об'єкту з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою;
  • — знесення самочинно збудованого об'єкту за рішенням суду у випадку невиконання відповідного припису забудовником.

У відповідності із визначенням, що наведено у Законі України "Про архітектурну діяльність" до числа замовників будівництва поряд із особами, що будують, відносяться також особи, які мають у власності або у користуванні земельну ділянку та подали заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення зміни об'єкта містобудування, у тому числі шляхом знесення. Тобто знесення як зміна об'єкту містобудування розглядається як один із напрямків забудови. У ст. 4 цього закону встановлено, що зміна об'єкта містобудування шляхом знесення є етапом комплексу робіт по створенню об'єкта архітектури як стадія, що передує власне будівництву нового об'єкта. Таким чином, самостійний статус робіт із знесення об'єктів будівництва законодавчо не визначений. При цьому будівництво у законодавстві розглядається у переважній більшості як здійснення одного із таких видів робіт: нове будівництво, реконструкція, технічне переоснащення діючих підприємств, реставрація, капітальний ремонт, але не знесення будівель.

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 знесення віднесено до складу підготовчих робіт і Порядок виконання підготовчих робіт, затверджений цією постановою, є єдиним нормативно-правовим актом, який встановлює процедуру для здійснення зносу будівлі — тобто процедуру виконання підготовчих робіт.

Підставою для виконання робіт є рішення власника, який у такий спосіб реалізує своє повноваження щодо розпорядження майном. При цьому згідно ч. 5 ст. 319 Цивільного кодексу України власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

В інших же випадках підставою для зносу є припис інспекції або рішення суду. Замовником робіт із знесення в останньому випадку виступить інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, за позовом якої прийнято відповідне рішення суду, а витрати, пов'язані із знесенням об'єкта підлягатимуть компенсації за рахунок особи, яка здійснила самочинне будівництво.

 
< Попер   ЗМІСТ   Наст >